作者：李曉韜 陸柳瑩

房屋空置、未實(shí)際享受服務(wù)，業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？近日，廣西壯族自治區(qū)貴港市港北區(qū)人民法院審理的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，給出了明確答案。

李先生與張女士是某小區(qū)業(yè)主。兩人收房后，一直未裝修入住，房屋處于長期空置狀態(tài)。該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)由開發(fā)商依法選聘的某物業(yè)公司提供。自2021年2月6日起，李先生、張女士以“房屋空著沒住，沒享受到物業(yè)服務(wù)”為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)。物業(yè)公司多次催繳無果，遂將二人訴至法院。

業(yè)主能否以房屋空置、未實(shí)際接受服務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)？法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有公共性、整體性和持續(xù)性的特點(diǎn)。其服務(wù)對象主要是小區(qū)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和公共區(qū)域，目的是維護(hù)整個(gè)小區(qū)的正常運(yùn)行秩序、環(huán)境衛(wèi)生和公共安全。這種服務(wù)并不因個(gè)別業(yè)主是否實(shí)際居住而中斷。

即使房屋空置，業(yè)主也間接享受了物業(yè)服務(wù)帶來的利益，例如：小區(qū)的安全保衛(wèi)、公共區(qū)域清潔綠化、共用設(shè)施（如電梯、水泵）的維護(hù)保養(yǎng)等，這些工作保障了物業(yè)的整體環(huán)境和保值增值。同時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主對共有部分享有共同管理的權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，不能以放棄權(quán)利為由拒絕履行交費(fèi)義務(wù)。本案中，雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同以及現(xiàn)行法律法規(guī)，均未約定或規(guī)定空置房屋可以減免物業(yè)費(fèi)。因此，李先生、張女士拒交物業(yè)費(fèi)的主張缺乏合同與法律依據(jù)。

法院最終判決：被告李先生、張女士應(yīng)向原告某物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及電梯費(fèi)共計(jì)8227.39元，并支付違約金1645元。

【法官提示】

本案的典型意義在于明確了空置房業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的法定義務(wù)。實(shí)踐中，不少業(yè)主存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為“我沒住，就沒享受服務(wù)，就不用交錢”。這其實(shí)是混淆了物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)。

物業(yè)服務(wù)并非僅僅針對單個(gè)業(yè)主的“私人定制”，而是面向整個(gè)小區(qū)公共部分的“集體服務(wù)”。只要物業(yè)公司按照合同約定提供了基本的秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施維護(hù)等服務(wù)，就應(yīng)視為已履行合同義務(wù)。業(yè)主房屋空置，并不會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司減少對公共區(qū)域的維護(hù)成本和工作量。

法律之所以如此規(guī)定，是為了保障物業(yè)服務(wù)的正常開展和小區(qū)整體環(huán)境的持續(xù)維護(hù)，最終受益的是全體業(yè)主。如果允許空置房業(yè)主隨意拒交費(fèi)用，將直接影響物業(yè)公司的運(yùn)營，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，形成惡性循環(huán)。

法官提醒，業(yè)主若對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議，應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等合法渠道進(jìn)行協(xié)商、監(jiān)督，或依據(jù)合同追究其違約責(zé)任，而非采取簡單拒交物業(yè)費(fèi)的方式。依法履行繳費(fèi)義務(wù)，既是遵守合同，也是維護(hù)自身所在小區(qū)整體利益的需要。

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